Ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản Úc

Khi nắm được ưu và nhược điểm của việc đầu tư bất động sản Úc, không ít nhà đầu tư đã xếp danh mục này vào danh sách những lựa chọn ưu tiên cân nhắc. Hiện tại, khi nền kinh tế Úc đang phục hồi, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chớp ngay cơ hội và rót tiền đầu tư.

 

Ưu và nhược điểm Mô tả 

Ưu điểm

Tính hữu hình Bất động sản là tài sản hữu hình, thuận tiện để xem xét và định giá. Các ngân hàng Úc cũng đặc biệt thông thạo về bất động sản. Nên bạn luôn có sẵn quy trình mua bất động sản Úc chính xác.
Khấu trừ thuế Các chi phí bảo trì, khoản vay, quảng cáo cho thuê,… có thể được khấu trừ thuế.
Tiềm năng dài hạn Nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận khi giá trị của bất động sản tăng lên. Trong quá khứ, giá nhà Úc luôn ở đà tăng.
Vốn chủ sở hữu Có thể sử dụng vốn chủ sở hữu trong tài sản để duy trì đầu tư mua nhà ở Úc.
Quyền kiểm soát Nhà đầu tư có thể quyết định cách tăng giá trị của bất động sản Úc, chẳng hạn là cải tạo tài sản.

Nhược điểm

Chi phí cao Phí tham gia đầu tư bất động sản Úc tương đối cao. Ngoài giá của tài sản, nhà đầu tư có thể sẽ phải chi tiền thêm cho các khoản phí như: lệ phí trước bạ, phí pháp lý, bảo trì,…
Thuế lợi vốn – Capital Gains Tax (CGT) Nếu khoản đầu tư bất động sản Úc thua lỗ, nhà đầu tư chỉ có thể thu lợi tức từ việc tăng trưởng vốn.

Tính đảm bảo

Tính an toàn của việc đầu tư bất động sản Úc phụ thuộc nhiều vào các yếu tố sau:

  • Yếu tố tăng trưởng vốn: tốc độ tăng giá trị của tài sản.
  • Thu nhập bất động sản cho thuê: tính nhất quán và khả năng tăng của thu nhập.
  • Chi phí vận hành liên tục: phí bảo trì, giá cước, bảo hiểm và phí quản lý tài sản tiềm năng.
Vốn chủ sở hữu không ổn định

Vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư có trong tài sản không cố định, mà sẽ tăng hoặc giảm, tùy vào giá trị thị trường nhà đất Úc.

Cách thức cải tạo tài sản

Không phải cách cải tạo nào cũng giúp tài sản tăng giá trị. Do đó, hãy chắc chắn là bạn đồng hành cùng một đơn vị am hiểu về thị trường bất động sản Úc. VEM và đối tác của mình luôn sẵn sàng hỗ trợ nhà đầu tư khi cần.

 

Đầu tư bất động sản Úc ưu và nhược điểm
Ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản Úc là gì ?

 

Tình hình thị trường bất động sản Úc trước năm 2021

Domain Group (công ty của FairFax – trung tâm bất động sản hàng đầu nước Úc) đã cung cấp kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản Úc trong năm 2020. Theo đó, giá nhà trung bình ở Úc trong cuối năm 2020 tăng rõ rệt so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể:

 

Giá nhà tại Úc trong những tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021
Giá nhà ở Úc trong những tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021 (nguồn: Domain Group)

 

VEM sẽ phân tích giá bất động sản ở 2 thành phố nổi bật là Sydney và Melbourne để bạn quan sát:

 

Thành phố

Khoảng thời gian

Quý 1.2020 Cuối quý 2.2020 (tháng 6) Quý 4.2020
Sydney
  • Có 51% khu vực ngoại ô của Sydney tăng giá.
  • Chủ yếu ở Inner West (tăng hơn 2% so với cùng kỳ năm trước), Northern Beaches, Upper North Shore, the City and East và Lower North Shore.
Giá nhà ở Úc giảm 2,2%. Hầu như nhà ở các vùng ngoại ô của thành phố này tăng đến 94%.
Melbourne
  • Giá nhà tăng 11,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
  • Tại vùng ngoại ô:
    • Có đến 2/3 số nhà ở vùng ngoại tăng giá ở mức trung bình.
    • 1/10 khu vực có mức tăng trưởng hàng năm đạt 2 con số.
  • Vùng nội thành: giá nhà ở Úc giảm 3,2%.
  • Vùng ngoại ô: nhiều khu vực vẫn tiếp tục tăng giá.
Giá nhà tăng trở lại, đẩy cả giá nhà và đơn giá lên mức cao kỷ lục mới.

 

Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS tại Sydney, Úc
Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS tại Sydney, Úc trong năm 2020

 

Vì sao bạn nên cân nhắc đầu tư bất động sản tại Úc từ 2021?

Cameron Kusher – Giám đốc nghiên cứu kinh tế của Realestate (một trong những website môi giới uy tín nhất của Úc) đã có nhận xét về việc đầu tư bất động sản.

Theo ông, việc người nhập cư mua nhà ở Úc sẽ dẫn đến xu hướng giá nhà tại Úc tăng gấp đôi sau mỗi 7-10 năm.

Ngoài ra, trong cuối quý 1.2021, ông kết luận rằng: số lượng cuộc đấu giá bất động sản Úc là 18902 (cao hơn đến 41% so với cùng kỳ năm 2020). Và doanh số bán hàng trong 11 tuần đầu năm 2021 đã tăng những 33,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

 

Biểu đồ so sánh mức giao dịch BĐS của Úc
Biểu đồ so sánh mức giao dịch BĐS của Úc trong quý 1 năm 2020 và 2021

 

Bên cạnh đó, theo số liệu từ Công ty nghiên cứu bất động sản CoreLogic, giá nhà Úc đã tăng thêm 1,6% trên toàn quốc vào tháng 7.2021. Việc này làm mức tăng đạt ngưỡng 16,1% trong năm qua.

Đặc biệt, từ tháng 3.2021, giá trị bất động sản nhà ở tại Úc đã đạt 8,8 nghìn tỷ đô. Và hiện tại, giá trị nhà ở vẫn trên đà tiến đến 9 nghìn tỷ trong tương lai gần.

Điều này cũng phần nào khẳng định thị trường đầu tư bất động sản Úc từ năm nay trở về sau sẽ đem đến nguồn lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư!

Tiềm năng và cơ hội đầu tư bất động sản Úc từ năm 2021

Từ cuối năm 2020 đến nay, tỷ lệ còn trống (vacancy rate) ở Úc đã thấp dần. Việc này cho thấy tốc độ luân chuyển dòng tiền đầu tư bất động sản Úc tăng cao.

Tỷ lệ nhà còn trống tại các thành phố ở Úc được thể hiện chi tiết trong bảng dưới.

 

Tỷ lệ nhà còn trống ở Úc
Tỷ lệ nhà còn trống ở Úc trong giai đoạn 2020-2021 (nguồn: Domain Group)

 

Vì cơ hội, quyền lợi khi đầu tư bất động sản Úc rất hấp dẫn, nên ngày càng có nhiều nhà đầu tư Việt tìm hiểu và thâm nhập thị trường. Cụ thể, ngoài việc sinh lời, đầu tư mua nhà Úc còn là tiền đề để định cư!

Những lưu ý khi đầu tư bất động sản Úc

Là nhà đầu tư Úc đến từ nước ngoài, bạn có thể tham gia đầu tư nếu đáp ứng những điều kiện sau:

  • Được FIRB (Hội đồng xét duyệt đầu tư nước ngoài của Úc) chấp thuận việc đầu tư bất động sản tại Úc. Bạn không phải quá lo lắng về vấn đề này. Vì khi là nhà đầu tư đồng hành cùng VEM, bạn sẽ được hỗ trợ các vấn đề liên quan.
  • Những loại hình bất động sản được phép mua:
    • Các tòa nhà mới: thường không có điều kiện đi kèm.
    • Đất trống: nếu bạn đồng ý xây dựng một ngôi nhà mới (có kế hoạch hoàn thành trong vòng 4 năm).
    • Bất động sản sẵn có: nếu bạn đồng ý phá bỏ nó và xây lại một (hoặc nhiều) bất động sản khác.
    • Nhà để ở: nếu bạn đang tạm trú tại Úc. Khi bạn rời đi, bạn phải bán lại nhà cho thường trú nhân hoặc công dân Úc (trừ khi bạn trở thành công dân/ thường trú nhân Úc).

 

Nếu bạn chưa rõ vấn đề nào, hãy liên hệ VEM để được chuyên viên tư vấn đầu tư hỗ trợ!

 

Quy trình đầu tư bất động sản Úc

Trước khi đầu tư mua nhà ở Úc, nhà đầu tư cần nắm chắc lộ trình của mình:

  • Bước 1: Tìm kiếm khu vực đầu tư bất động sản tiềm năng.
  • Bước 2: Xin giấy phép mua bất động sản từ FIRB – Hội đồng xét duyệt đầu tư nước ngoài của Úc (với những nhà đầu tư chưa định cư Úc).
  • Bước 3: Đóng phí cho FIRB, ký hợp đồng đất và hợp đồng xây dựng.
  • Bước 4: Nhà đầu tư nộp tiền đất, thuế trước bạ và nhận sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản.

 

đầu tư bất động sản quy trình
Quy trình đầu tư bất động sản Úc năm 2021

 

Nếu có thắc mắc về bước nào của quy trình, hãy để chuyên viên tư vấn đầu tư của VEM giúp bạn giải đáp!

Xin visa nào để đầu tư bất động sản Úc?

Khi quyết định đầu tư bất động sản Úc, bạn nên cân nhắc xin một thị thực đầu tư để có cơ hội định cư. Các loại visa Úc bạn có thể chọn bao gồm:

  • Visa 188A – visa kinh doanh đổi mới (visa thường trú: subclass 888A)
  • Visa 188B – visa đầu tư trái phiếu Úc (visa thường trú: subclass 888B)
  • Visa 188C – visa đầu tư trọng yếu (visa thường trú: subclass 888C)
  • Visa 188E – visa doanh nhân khởi nghiệp (visa thường trú: subclass 888E)

Bạn có thể xem từng bài viết để hiểu chi tiết về các loại visa này. Hoặc, bạn có thể đặt lịch tư vấn với VEM để được chuyên viên di trú tư vấn nhanh chóng, rõ ràng hơn!

Những tiêu chí nên cân nhắc khi chọn nơi đầu tư bất động sản Úc

Chuyên viên của VEM đã có hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư Úc. Ông có lời khuyên dành cho những nhà đầu tư Úc mới: nên cân nhắc đến những tiêu chí sau trước khi chọn vị trí đầu tư:

  • Vị trí của bất động sản
    • Tiêu chí quan trọng nhất.
    • Nếu bạn mua để đầu tư, những vị trí cách trung tâm chính trong vòng bán kính 5-10km vẫn nên được ưu tiên hàng đầu.
  • Nhân khẩu học của khu vực
  • Nguyên nhân gia tăng dân số ở khu vực
  • Giao thông công cộng trong khu vực và các vùng lân cận
  • Các tiện nghi và phương tiện giải trí xung quanh
  • Mật độ trung tâm thương mại xung quanh
  • Xu hướng tăng trưởng của khu vực đó trong quá khứ
  • Thống kê lợi nhuận cho thuê,…

 

Khi xin visa đầu tư Úc cùng VEM, bạn sẽ được chúng tôi miễn phí dịch vụ xin visa du lịch. Và khi bạn đến Úc, chúng tôi sẽ hỗ trợ hướng dẫn bạn tham quan các bất động sản, thị trường để có thêm cơ sở lựa chọn.

 

Khu vực tiềm năng để đầu tư bất động sản Úc năm 2021

Ông Terry Ryder – người sáng lập Hotspotting, cho biết: thị trường bất động sản Úc sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2021. Hotspotting là công ty chuyên nghiệp nghiên cứu về bất động sản Úc.

Theo một nghiên cứu vào tháng 3.2021 của Hotspotting, 10 khu vực ở Úc có tiềm năng tăng trưởng vốn từ năm 2021 chính là:

 

Khu vực Đặc điểm
Thế mạnh Giá bất động sản Kinh tế vùng Các dự án triển vọng
Sunshine Coast, Queensland (cách Brisbane khoảng 100km về phía Bắc) Mức tăng trưởng vốn dài hạn trung bình từ 5-7%/ năm. Giá nhà ở nhiều khu vực dưới 500,000AUD. Tăng trưởng trung bình 4%/ năm trong 15 năm qua. Khu trung tâm Maroochydore mới, khu mở rộng của Sân bay Sunshine Coast, Đại học Sunshine Coast,…
Bendigo, Victoria (cách Melbourne khoảng 130 km về phía Tây Bắc) Giá nhà tại vùng Strathdale trung bình khoảng 490,000AUD (tăng 18% trong năm). Lợi tức cho thuê từ 4,5- 5,5%, tỷ lệ trống đã dưới 3% (từ tháng 4.2020). Có ngân hàng Bendigo – ngân hàng quốc gia và khu vực lớn. Dự án phục hưng đường sắt
Rockingham, Western Australia (40 km về phía Tây Nam so với trung tâm Perth.) Có 6 vùng được đánh giá tiềm năng. Tại vùng ngoại ô: giá nhà dưới 350,000AUD, giá đất trống khoảng 173,000AUD. Có cửa ngõ của ngành công nghiệp và thương mại với Trung Quốc và Đông Nam Á. Khu phức hợp thể thao quận Baldivis, khu trung tâm mua sắm Secret Harbour mới
Central Coast, New South Wales (cách 95-125km về phía Bắc Sydney) Giá nhà ven bãi biển Ettalong và Tumbi Umbi tăng 13% vào năm 2020. Có 17 vùng ngoại ô gia tăng hoạt động bán hàng, đồng nghĩa với việc tăng giá. Có trung tâm mua sắm Hội chợ Erina (một trong những trung tâm mua sắm khu vực lớn nhất ở Úc). Các bệnh viện công Gosford và Wyong, đường M1, trung tâm Thị trấn Warnervale,…
Toowoomba, Queensland (cách 125km Tây Brisbane) Giá bất động sản ở vùng Mount Lofty tăng 13%, Wilsonton Heights tăng 8%, South Toowoomba tăng 5%,… 7 vùng có giá nhà trung bình dưới 400,000AUD. Tỷ lệ nhà trống hiện khoảng 0,5% (mức thấp nhất kể từ tháng 5.2010) Là một trong những trung tâm khu vực lớn nhất của Úc. Dự án bệnh viện Toowoomba mới, Học viện Đào tạo Qantas,…
Blacktown, New South Wales (34km về phía Tây trung tâm thương mại Sydney) Giá nhà ở Quakers Hill, Seven Hills và Toongabbie tăng trung bình 8% trong 2020. Giá nhà trung bình ở ngoại ô: 600,000AUD. Tây Sydney là nền kinh tế lớn thứ ba của Úc. Dự án mở rộng bệnh viện Blacktown Mt Druitt, tái phát triển bệnh viện Westmead,…
Marion, South Australia (cách trung tâm Adelaide 8-20km về phía Nam và Tây Nam) Giá nhà Plympton và gần công viên Trott tăng khoảng 3% trong 10 năm qua. Giá nhà trung bình ở ngoại ô: 400,000AUD. Ở Marion khoảng 520,000AUD. Lực lượng lao động trẻ và chuyên nghiệp. Dự án tái tạo khu vực Tonsley, các dự án giao thông lớn,…
Orange, New South Wales (cách Sydney khoảng 250km về phía Tây) Tăng trưởng vốn 40% và tăng trưởng thu nhập cho thuê 15% trong 5 năm qua. Giá nhà trung bình: 440,000AUD. Phát triển mạnh về giáo dục, y tế và dịch vụ cộng đồng, trồng trái cây,… Dự án cải tạo khu trung tâm Orange, xây dựng khu năng lượng tái tạo, mở rộng mỏ vàng Cadia,…
Moreton Bay Region, Queensland (cách trung tâm Brisbane 50km về phía Bắc) Giá chào thuê các căn hộ ở Narangba tăng 16% (397AUD/ tuần). Giá nhà trung bình tại Caboolture khoảng 345,000AUD, tại North Lakes 485,000AUD. Caboolture đã đô thị hóa, các trung tâm chính của Moreton thuận tiện kết nối đến trung tâm Brisbane. Khuôn viên USC Moreton Bay, dự án nâng cấp bệnh viện Caboolture,…
Monash, Victoria (ngoại ô phía Đông Nam Melbourne) Nhu cầu mua nhà ở các vùng ngoại ô Chadstone, Mount Waverley và Mulgrave tăng cao. Giá căn hộ ở Oakleigh khoảng 555,000AUD (lợi tức cho thuê 4%). Còn lại giá nhà trung bình hầu như đều từ 1,1-1,3 triệu AUD. Là trung tâm của ngành công nghệ cao, có trường Đại học đông sinh viên nhất ở Úc. Mở rộng trung tâm mua sắm Glen và Đại học Monash, dự án bệnh viện tim chuyên dụng đầu tiên của Úc (2022),…

 

Một số cách khác để đầu tư bất động sản Úc

Nếu muốn tiếp cận đầu tư bất động sản Úc ở quy mô nhỏ hơn, bạn có thể mua một phần tài sản cùng với các khoản đầu tư khác. Chẳng hạn là đầu tư thông qua Sở giao dịch chứng khoán Úc (ASX – Australian Securities Exchange).

Một số khoản đầu tư được quan tâm nhiều là:

  • Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)
  • Đầu tư xây dựng nhà
  • Quỹ hưu trí tự quản

 

Cách khác để đầu tư bất động sản Úc
Một số sách khác để đầu tư bất động sản Úc mà nhà đầu tư nên biết

 

Để biết chi tiết về cách thức đầu tư, bạn có thể liên hệ VEM!

Những câu hỏi phổ biến về việc đầu tư bất động sản Úc

Đầu tư bất động sản Úc có khó không?

Quy trình đầu tư bất động sản ở Úc cũng tương tự ở Việt Nam. Nên bạn có thể chỉ gặp khó khăn vì những thay đổi của quy trình pháp lý và kế toán.

Tuy nhiên, khi bạn đồng hành cùng VEM, thì những vấn đề liên quan tới đầu tư, thị trường đều được chúng tôi hỗ trợ giải quyết.

Quy định đóng thuế của nhà đầu tư khi đầu tư nhà ở Úc là gì?

Các loại thuế được áp dụng cho việc đầu tư bất động sản tại Úc bao gồm:

  • Khấu trừ lãi từ vốn cư trú nước ngoài (FRCGW): 12,5% (đối với những bất động sản có giá trị từ 968,000AUD trở lên).
  • Thuế tỷ lệ sở hữu nước ngoài: 50% (những dự án phát triển mới).
  • Thuế ma: Tối thiểu 6,459AUD mỗi năm (đối với tài sản nhà đầu tư không chiếm giữ hay không cho thuê trong ít nhất 6 tháng/ năm).

Làm thế nào để quản lý tài sản sau khi đầu tư mua nhà ở Úc?

Nếu bạn đầu tư mua nhà ở Úc để cho thuê, bạn có thể tự quản lý tài sản, hoặc thuê một đại lý chuyên nghiệp giúp quản lý.

Đối tác bất động sản của VEM sẽ hỗ trợ nhà đầu tư trong vấn đề này.

Vì sao hiện nay ngày càng có nhiều người chọn đầu tư mua nhà tại Úc?

giá trị bất động sản vẫn có xu hướng tăng, rất ít khi biến động so với thị trường chứng khoán. Hơn thế, thị trường nhà đất Úc trong năm 2021 trở về sau cũng được nhiều chuyên gia nhận xét sẽ tiếp tục tăng trưởng.

Khi đầu tư bất động sản Úc thì tôi có cần một kế hoạch đầu tư chi tiết và chuyên viên tư vấn đầu tư/ kế toán không?

Để mọi thủ tục đầu tư và việc đầu tư diễn ra thuận lợi, bạn nên xác định kế hoạch đầu tư cụ thể và đồng hành với chuyên viên tư vấn đầu tư uy tín.

Bạn có thể cân nhắc đi cùng chuyên viên Phong Cao của VEM để được giúp đỡ. Bởi ông đã định cư và tư vấn đầu tư Úc trong hơn 10 năm, đồng thời giúp nhiều khách hàng đầu tư Úc thành công!

Chiến lược khấu trừ đầu tư thua lỗ khi đầu tư bất động sản Úc là gì?

Khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing) là chiến lược cho phép những nhà đầu tư nhà đất bị thua lỗ được giảm thuế thu nhập của mình.

Tôi muốn đầu tư bất động sản Úc. Khi tìm hiểu thị trường nhà đất Úc thì tôi nên tránh những nơi nào?

Bạn nên tránh những khu vực có những đặc điểm sau:

  • Kinh tế khu vực lệ thuộc vào một ngành duy nhất.
  • Những bất động sản cũ không có khấu hao.
  • Những vị trí hay tắt đường, gần nhà máy, cột điện,…

Tôi nên đầu tư bất động sản Úc bằng cách mua nhà mới hay là mua nhà có sẵn?

Việc này còn phụ thuộc vào nhu cầu của bạn và khả năng thỏa điều kiện của mỗi cách mua. Bạn hãy xem lại phần 6 của bài viết để biết chi tiết.

Tôi có thể tìm hiểu thị trường nhà đất Úc ở đâu?

Bạn có thể nghiên cứu thị trường nhà đất Úc online, qua các website uy tín như:

https://www.corelogic.com.au/

https://www.ljhooker.com.au/

https://www.realestate.com.au/

https://www.domain.com.au/

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo 10 nơi đầu tư bất động sản tiềm năng mà VEM đã đề cập tại phần 10.


«»

Nếu bạn dự định đầu tư bất động sản Úc nhưng chưa rõ thị trường nhà đất Úc hay cách thức đầu tư, hãy đặt lịch tư vấn với VEM! Chuyên viên tư vấn đầu tư Úc của chúng tôi với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này sẵn sàng giúp đỡ!

Bình luận

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Bài viết liên quan